Co zrobić jeżeli najemca zalega z czynszem? Najlepiej jak najszybciej wypowiedzieć umowę najmu i pozbyć się problemu. Tak przynajmniej głosi mądrość ludowa. Ale czy to naprawdę takie proste? Jak szybko można w zasadzie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania - natychmiast. po tygodniu od terminu płatności, po miesiącu, a może trzeba czekać dłużej? Czy takie prawo wynika bezpośrednio z przepisów, czy trzeba je wprowadzić do umowy najmu? O odpowiedzi na te pytania postanowiliśmy zapytać adwokata. Ale uwaga! Odpowiedź będzie dla wielu osób szokująca...
Najemcy, którzy nie płacą czynszu to zmora każdego wynajmującego mieszkanie. Zwłaszcza takiego, które zostało zakupione na kredyt, bo przecież "mieszkanie spłacą najemcy". A co jeżeli najemcy korzystają z mieszkania na podstawie umowy najmu i nie płacą? Na forach internetowych można przeczytać wiele wypowiedzi na ten temat, ale konstatacja jest jedna: NATYCHMIAST wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Skoro najemca nie płaci teraz, to tym bardziej nie będzie płacić w przyszłości. Sprawa wydaje się być na pierwszy rzut oka banalna, ale czy tak jest w rzeczywistości? W ramach tego artykułu postanowiliśmy ustalić 2 rzeczy. Po pierwsze, jakie są ustawowe terminy wypowiedzenia i skąd wynikają. Inaczej mówiąc kiedy będziemy mogli wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, jeżeli nie pomyśleliśmy o tym w chwili podpisywania umowy i nie zamieściliśmy w umowie odpowiednich postanowień. Po drugie, jakie minimalne terminy wypowiedzenia można wprowadzić do umowy najmu mieszkania, czyli czy faktycznie umowę najmu można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym. O konsultację w tym zakresie poprosiliśmy adwokata Wojciecha Rudzkiego prowadzącego kancelarię adwokacką w Krakowie (wojciechrudzki.pl).
Zacznijmy od pierwszej kwestii - jakie są ogólne zasady wypowiadania umowy najmu lokalu w przypadku gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu? Jak wyjaśnia adwokat Wojciech Rudzki, zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jak podkreśla adwokat Wojciech Rudzki prowadzący kancelarię adwokacką w Krakowie "oznacza to, że w praktyce umowę można wypowiedzieć jeżeli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej 4 pełne miesiące" Zaskoczeni? My także! Jak wyjaśnia nasz ekspert, "w przypadku umowy najmu mieszkania do wypowiedzenia umowy znajdują zastosowanie wyłącznie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie przepisy kodeksu cywilnego przewidujące znacznie krótsze terminy wypowiedzenia".
A co z drugą kwestią? Czy wyżej wymieniony termin wypowiedzenia może ulec jakimś modyfikacjom? Czy w umowie najmu można wprowadzić zmiany polegające na zmniejszeniu okresu, w którym najemca może pozostać w zwłoce? Odpowiedź na to pytanie jest prosta, chociaż wzbudza wielkie niezadowolenie wśród wynajmujących. Jak podkreśla adwokat Wojciech Rudzki z Krakowa "zabronione jest w tym zakresie wprowadzanie jakichkolwiek zmian na niekorzyść najemcy, co oznacza, że terminy wypowiedzenia umowy z powodu braku zapłaty czynszu najmu mogą być tylko wydłużone". Tak więc wynajmujący może w umowie najmu wydłużyć 3 miesięczny termin zalegania z zapłatą czynszu, a także może wydłużyć dodatkowy termin do zapłaty przez najemcę wszystkich zaległości. Trzeba podkreślić, że wynajmujący w żadnym przypadku nie może skrócić powyższych terminów. Adwokat Wojciech Rudzki podkreśla, że jeżeli mimo wszystko wynajmujący mieszkanie wprowadzi niekorzystne zmiany do umowy najmu, to takie postanowienia nie wywierają żadnego skutku.
Nie da się ukryć, że zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy zawierają postanowienia o wiele korzystniejsze dla osób najmujących mieszkanie niż dla samych wynajmujących. Adwokat Wojciech Rudzki prowadzący kancelarię adwokacką w Krakowie podkreśla, że niewiele osób jest świadomych istnienia tych postanowień oraz braku możliwości ich wyłączenia umową najmu, czyli wprowadzenia do umowy rozwiązań bardziej niekorzystnych niż wynika to z wzorca ustawowego. Z tego powodu warto dołożyć wielkiej staranności w weryfikowaniu najemców przed podpisaniem umowy najmu i przed udostępnieniem im lokalu do korzystania. Adwokat podkreśla także, że warto także zadbać o udokumentowanie stanu lokalu w momencie jego przekazania, zwłaszcza poprzez sporządzenie obszernej dokumentacji fotograficznej. Nie zapominajmy także o pobraniu kaucji w adekwatnej wysokości.
