Określenie raty równej może wprowadzić, i zazwyczaj wprowadza, w błąd przyszłego kredytobiorcę. Bo to, że jest ona nazywana mianem równej nie oznacza tego, że każdego miesiąca zapożyczający się będzie spłacał tę samą sumę.
Wybór formuły rat równych to krótko mówiąc zdecydowanie się na spłacanie rat kredytu o przybliżonej wartości, jaką zobowiązanie przyjmuje co miesiąc. Żeby w pełni zrozumieć tę zależność, przypomnijmy tylko składniki raty kredytu hipotecznego.
To, po pierwsze, pożyczone pieniądze, czyli część kapitałowa i część odsetkowa, która stanowi zysk banku, a naliczana jest wedle oprocentowania kapitału kredytu. To tzw. oprocentowanie nominalne, które nie uwzględnia w sobie wszystkich kosztów związanych z udzieleniem i spłatą kredytu np. prowizji lub składek na ubezpieczenie.
Miernikiem tych wszystkich kosztów jest oprocentowanie rzeczywiste, wyrażane za pomocą wskaźnika RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Mamy na nią wpływ, lecz ograniczony. Sprowadzający się do wynegocjowania ostatecznej wysokości marży banku. Przybiera ona obecnie wysokość stałą przez całą lub przez większość okresu kredytowania. Na marżę może pracować nasza historia kredytowa, ogólne warunki kredytowania, takie jak długość spłaty zobowiązania, wysokość wkładu własnego i, zwłaszcza w przypadku ofert promocyjnych, dodatkowo dobrane produkty bankowe: karta kredytowa, konto osobiste, ubezpieczenie.
Obok marży stopa referencyjna
Tak więc o rzeczywistej wysokości raty przesądza drugi składnik oprocentowania zwany stopą referencyjną. Dla polskiego rynku międzybankowego jest to WIBOR. Inaczej nazywany stopą bazową jest odzwierciedleniem sytuacji na danym rynku finansowym. Inaczej mówiąc, jest to uśredniona cena, za jaką banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Wysokość WIBOR-u jest ustalana dla kredytów w złotówkach na różne okresy. Może to być miesiąc, kwartał lub pełen rok.
Nasz kredyt jest zatem zależny o wahań rynkowych, które czasem bywają gwałtowne i mocno nieprzewidywalne. Co prawda dalej w skład oprocentowania nominalnego wchodzi marża banku, którą wcześniej wynegocjowaliśmy, jednak takie wahania mogą sprawić, że zaoszczędzimy lub stracimy całkiem sporo pieniędzy.
Stopa referencyjna równie ważna co marża
Załóżmy, że marża została ustalona na poziomie 2,25% a stopa procentowa WIBOR w danym czasie wynosi 3,5%, to oprocentowanie nominalne w skali miesiąca wyniesie 5,75%. Jak widać, stopa referencyjna może stanowić sporą część naszej miesięcznej raty, powodując na dodatek wahania jej wysokości.
Zatem dopiero po wzięciu pod uwagę tych czynników możemy ustalić wartość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, pozwalającej na realne porównanie ofert kredytu hipotecznego. Żeby to łatwo i przyjemnie zrobić, oszczędzając przy tym czas, który poświęcilibyśmy na przeglądanie ofert banków, sprawdź ranking kredytów hipotecznych hipoteki.net.
Wybierając spośród licznych ofert kredytu hipotecznego, musimy pamiętać, że marża banku w połączeniu z dodatkowymi opłatami, owszem, rozstrzyga o atrakcyjności danego rozwiązania, jednak spore znaczenie ma także stopa referencyjna dla danej waluty kredytu (WIBOR dla złotych, EURIBOR dla euro).
